В августе 2019 года вышел новый закон № 286-ФЗ, который призван защитить владельцев жилой и коммерческой недвижимости от противоправных действий с их имуществом, совершаемых с использованием электронной цифровой подписи (ЭЦП).
Как действуют мошенники
В Российской Федерации сделки с недвижимостью без личного присутствия ее владельца разрешены в двух случаях: на основании нотариально удостоверенной доверенности и с использованием ЭЦП.
В первой ситуации в зоне риска обычно оказываются пенсионеры, одинокие граждане, а также излишне доверчивые люди, не разбирающиеся в тонкостях законодательства. Чаще всего они даже не читают текст доверенности или вообще не догадываются, какой документ и для чего подписывают. У преступников на вооружении есть множество схем получения доверенностей на продажу. При этом покупатель тоже может оказаться в проблемной ситуации, например, в случае приобретения квартиры по документу, который давно отозван и не имеет юридической силы. В этой ситуации мошенники получают широкие полномочия и могут совершать с чужой недвижимостью любые сделки.
Во втором случае в опасности до августа 2019 года мог оказаться практически любой человек. Действовала довольна простая схема. Как известно, документы на совершение купли-продажи, дарения и любых других сделок с недвижимым имуществом можно подать в Росреестр дистанционно через интернет, если они заверены ЭЦП обеих сторон сделки.
При этом зарегистрировать ЭЦП на любое лицо в одном из многочисленных удостоверяющих центров не составляет труда: достаточно в режиме онлайн прислать вместе с другими обязательными документами отсканированную копию паспорта. Доступ к персональным данным и копиям паспортов, к сожалению, сегодня очень широк. Более или менее спокойно могли себя чувствовать собственники долей в недвижимом имуществе и владельцы ипотечных квартир: в сделках с долевой собственностью участвует слишком большое количество людей, а процедуру купли-продажи заложенного жилья без снятия обременения дистанционно провести невозможно.
Стоит отметить, что открытие удостоверяющих центров, регистрирующих ЭЦП, подлежит государственному лицензированию, а к их деятельности предъявляются жесткие требования контролирующих органов. Однако по закону они имеют право идентифицировать личность человека дистанционно. Этой лазейкой тут же воспользовались мошенники. Именно поэтому гражданин может даже не подозревать, что у него есть ЭЦП, а его квартира давно продана или подарена.
Способы защиты от мошенников
До выхода нового закона существовал (и сейчас существует) эффективный способ защитить себя и свое имущество от мошенничества. Владелец недвижимости может подать заявление в Росреестр о запрете любых действий с объектами его собственности без личного участия. В этом случае в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) будет сделана соответствующая бессрочная запись, после чего никакие документы на сделки приниматься на регистрацию не будут. В том числе по нотариальной доверенности. Заявление может подать только владелец недвижимости в личном кабинете на сайте Росреестра или в любом МФЦ. Кстати, этот документ также защитит собственника от несанкционированного использования его электронной цифровой подписи. К сожалению, многие граждане до сих пор не знают об этой возможности.
Со вступлением в действие закона № 286-ФЗ у собственников недвижимости появился еще один способ оградить себя от преступных действий. Теперь человек обязан подать специальное заявление в Росреестр, если он считает возможным проведение сделок с недвижимостью с участием его ЭЦП. Для этого нужно лично прийти в орган государственной регистрации прав и оформить заявление. Если на это нет времени или физической возможности, можно отправить документ по почте с обязательным нотариальным заверением.
При отсутствии письменного согласия владельца недвижимости Росреестр ни от кого не примет документы на государственную регистрацию, заверенные электронными подписями. Заявление может касаться как всего имущества собственника, так и одного конкретного объекта недвижимости. Документ не имеет срока действия и может быть в любой момент отозван. Соответствующая запись вносится в ЕГРН не позднее 5 рабочих дней с момента подачи заявления.
Если документы на регистрацию подает нотариус или кредитная организация, то согласие собственника не требуется. В этом случае они используют свою электронную подпись.
Новый закон не доставит владельцам недвижимости никаких хлопот. Если человек не планировал оформлять ЭЦП или даже не знает о ее существовании, ему ничего не нужно специально делать. Отныне он законодательно защищен от мошеннических действий третьих лиц. С другой стороны, более продвинутые или занятые граждане смогут воспользоваться новой опцией.
Заявление на запрет проведения сделок без личного присутствия собственника недвижимости не действует в случаях, если:
ЭЦП выдана Удостоверяющим центром Федеральной кадастровой палаты;
документы на регистрацию подают банки или нотариусы;
на имущество наложен арест по решению суда;
открыто исполнительное производство.
Таким образом, на сегодняшний день владельцы недвижимости имеют в своем распоряжении два действенных способа защитить себя и свое имущество от мошеннических сделок, заключаемых от их имени.